「離婚をしたら住宅ローンはどうなる?」わかりやく解説します。

離婚したら住宅ローンはどうなるのか?について解説




結婚して、子供も産まれて、幸せな日々が続いてると、住宅の購入や建築をしてマイホームをもつことも多いと思います。

そんな時、住宅ローンを利用してマイホームを購入される方がほとんどでしょう。

 

しかし、残念ながら幸せな日々は結婚している全ての方が絶対続くとは限りません。

「離婚」してしまう夫婦も少なくはありません。

 

そうなった際に、「借り入れした住宅ローンはどういった扱いになるのか?」

これ、気になりますよね。

 

ここでは、離婚した時の対処方法や注意点なども含め、様々なポイントについてご紹介します。

それでは「離婚をしたら住宅ローンはどうなるのか?」について徹底解説していきます。

 

「離婚をしたら住宅ローンはどうなる?」の記事を読めばわかること

●住宅ローンの名義人の変更は不可能ではないが、新たな名義人の収入などが考慮される。

●勝手に登記名義を変更するなど、金融機関との契約内容を破ると大きな問題を被る可能性も。

●住宅ローン名義人の変更ができない場合、例えば居住を続ける妻が名義人の夫に毎月支払い、夫が金融機関に収めるという方法もある。

●金融機関だけでなく、司法書士など専門家に相談することも大切。

 

それでは以下で詳しく見ていきましょう。

 

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1,離婚をしたら住宅ローンはどうなる?

はじめに、「離婚をしたら住宅ローンはどうなるのか?」について詳しく解説します。

 

誰しもが結婚をする段階で、将来離婚するなど考えていません。

そして同様に住宅ローンで住宅の購入や建築をする際にも離婚を考えてはいないでしょう。

ですが、「現在の日本の離婚率(参照:厚生労働省の統計データ)」を見てみると、ローンでの借り入れを行った後に離婚しているケースが非常に多いと言わざるを得ません。

そうなると住宅ローンの扱いは一体どうなってしまうのか、ここでは3種類のケースについて事前に確認しておきましょう。

 

(1)夫が住み続けるケース

 

※前提条件として、離婚前の時点での住宅名義や融資の名義によって状況は異なりますので理解しておいてください。

 

一般例として多くみられる、「夫名義で借り、妻が連帯保証人になっている」場合。

借り入れ名義人が引き続き住むことになるので、一見すると簡単に事が進みそうですが、妻が連帯保証人ですので、今後の支払い状況次第では妻に支払い要求が来る可能性もあります。

それを防ぐためには一括返済が望ましいのですが、現実的ではありません。

新たに別のローンに借り換えることによって、妻を連帯保証人からはずすこともできます。

そうすれば夫がこれまで通り安心して暮らせるようになり、離婚した妻も連帯保証人を外れられるので低リスクだといわれています。

 

(2)妻が住み続けるケース

 

夫が住み続ける以外に、妻がそのまま住み続けることもあります。

妻が名義人であれば上記の夫の立場と同様なのであまり面倒ではありませんが、「夫 → 妻」に名義を移すこともあります。

妻側に債権者が認める以上の収入がある場合は名義変更が可能になりますが、一般的にはこれはクリアしにくいです。

そうなると、妻が新たに住宅ローンを借り換えるという手もあります。

その他には、「妻が金融機関に支払うのではなく、その住宅に住んでいない夫が住宅ローンの支払いを引き続き継続して行う」というケースも考えられます。

実際に小さな子供などがおり、妻が毎月の返済に耐えられるほどの収入を得ていない際などにはこれが用いられることもあります。

 

(3)売却するケース

 

上記の方法は、「夫か妻」どちらかが残り、どちらかが出て行かなくてはなりません。

不公平感が出る可能性があり、問題がなかなか解決しないデメリットもあります。

そういった状況を打破するためにも、思い切って売却してしまうことも検討したいです。

売却をするとある程度のお金が入ってくるため、それを住宅ローンの返済に充てられます。

離婚前にどれだけ返済していたかによるものの、場合によってはこれで完済できることもあるでしょう。

ですが、現実多いのが「売却をしてみたもののまだ多額の借金が残り、なおかつ夫も妻も住むところがなくなる」という可能性も大いにあるので事前に注意しておきましょう。

※「住宅ローンの契約上、勝手に売却できない」という可能性もあるので事前の確認必須です。

 

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離婚をした際におおよそ考えれるのが上記3つの方法です。(※細かく分ければ更に色々とありますが、ここではざっくり主な方法のみご紹介いたします。)

私が不動産営業マンの時も友人や知り合い、また知り合いの知り合いなどから離婚における住宅ローンの相談をプライベートで多くうけていました。

正しい方法は、その「住宅ローンの契約の仕方」、「これからどうしたいか?」等により最適な方法は異なるのが現実です。

離婚の際は、ただでさえ感情が嫌で離婚することになっているので、住宅ローンの処理なども結構もめることも多いです。

そのため、本来はなかなかいいにくいことですが、そもそも購入時に第三者の専門家に相談して離婚した時の取り決めなどもしておくのが現実的に一番スムーズに処理できると思います。

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2,まず最初に、「現状を調査」!状況を正しく把握することが大切です。

「現状を調査」!状況を正しく把握することが大切です。

続いて、「現状の調査と状況の正確な把握の重要性」について確認しておきます。

 

住宅ローンとは、金融機関から住宅購入や建築を目的とした資金を借り入れるというものです。

ですから離婚するに当たっては、しっかりと現状の調査を行い、状況を把握することに努めなくてはなりません。

代表的な調査項目は下記の通りです

 

(1)名義

 

住宅ローンの名義人が誰なのかは、とても重要な意味を持ちます。

一般的には夫が名義を有しているケースが見られますが、離婚となると非常に厄介です。

名義人は当然返済の義務があり、たとえメインでなくても連帯保証人などであれば返済の必要性が発生する可能性も出てきます。

また住宅ローンの名義人の他に所有名義人も把握しておきましょう。

通常は同一でしょうが、異なることもあります。

 

(2)価格

 

住宅購入で必要であった価格がいくらなのか、いくら借り入れを行ったのかについても知っておきましょう。

離婚の有無など関係なく把握しておくべきであり、これに基づいた返済計画が必要となります。

 

(3)契約内容

 

住宅ローン商品を提供している金融機関との契約内容についての確認も怠ってはなりません。

それぞれの金融機関によって契約内容は異なり、内容次第では離婚に当たって行おうと思っていた方法が採れない可能性も出てきます。

もちろん借り入れを検討している段階で離婚について考えるという人は非常に少ないですが、契約内容はいざという時に大きな意味を持つので覚えておきましょう。

 

(4)ローンの残高

 

毎月支払いを行い、徐々にではありますが住宅ローンの残高は減ります。

しかしながら大まかな数字しか知らない人もいるので、「毎月大体いくら返済しているのか、あと何年返済が必要か」…などを調査して把握しましょう。

ローンの残高次第で離婚後の住宅のあり方が変わってきます。

残高が分からないと夫婦での話し合いもできず、今後どちらが住み続けるのか、そして返済方法の検討なども進みません。

 

3,離婚が確定した後の住宅ローンの対処方法

離婚が確定した後の住宅ローンの対処方法

次に、「離婚が決まった後の住宅ローンの対処方法」について詳しく解説します。

 

(1)事前に決めておくこと

 

「住宅ローン残高=借金」なので、離婚が確定すると様々なトラブルが起こりえます。

残っている住宅ローンの契約状況、名義についてなど多種多様な事柄について考える必要があります。

夫が支払うのか、それとも住み続ける妻が買い取るのか、それとも養育費の代わりとして夫が支払い続けるのかなど、できれば早めに決めておくべきです。

 

(2)ケースごとの対処方法の解説

 

1,売却するケース

 

住宅を売却する際には、メリットとデメリットについて考えてください。

ローンの返済負担が減ることは事実ですが、住む家がなくなるのは明らかなマイナスです。

売却をする際に知っておきたい言葉に「アンダーローン・オーバーローン」があります。

 

●アンダーローンとは?

アンダーローンとは、売却益を利用してローン残債を一気に全額返済できる状況のものを指します。

 

●オーバーローンとは?

オーバーローンは、売却したとしても全額返済することができず、引き続き返済する必要が生じます。

 

アンダーローンの場合は借金がなくなるので心機一転売却をしてお互い新たな生活を歩むためにも有効かもしれません。

ですが、オーバーローンの場合には少々考えるべきではないでしょうか。

 

特に妻(場合によって夫)が連帯保証人になっている場合には、本来返済すべきローン名義人が返済を怠ると連帯保証人が支払うことになります。

そういったことを鑑みて、最良の方法を模索してください。

 

2,売却せず名義人が住み続けるケース

 

住宅を売却せずに名義人が住み続けるケースも頻繁に見られます。

その逆パターンよりもリスクは小さく、自らが住み続ける住宅の借金を自分で返すという構図のため、スムーズに物事が進みます。

とはいっても、妻が連帯保証人になっている際には、その状況を脱するための工夫も検討すべきです。

 

3,妻が家に住み続け、夫がローンを払う場合

 

名義人の夫がローンを支払うにもかかわらず、妻が住み続けることもまずまずあります。

子供がいる際には妻が親権を有し、引っ越すことなくこれまで通りの学校に通わせるために、夫ではなく妻が住宅に残るという選択もあり得るのです。

妻にとってはより良い状況であり、逆に夫にとっては少々厳しいものがあります。

ですので、夫の経済状況次第では返済が滞り、連帯保証人の妻のもとに支払い要求、場合によっては住宅の差し押さえ、競売など…となる可能性も否めません。

それを防ぐためにも、事前にしっかりと話し合うことが大切です。

 

4,妻が家に住み続け、妻がローンを払う場合(名義変更or夫名義で妻が夫に支払う)

 

前述のように妻側が住み続けるだけではなく、住宅ローンの名義も妻に変更するという方法もあります。

ただし、妻側に金融機関が認めるだけの収入がなければ難しいです。

ですから、「妻への名義変更せずに夫名義のまま、そして妻が夫に対してローンの返済金額を支払うという方法を採用する」こともあります。

そうすれば妻への名義変更ができなくても夫と妻で揉める可能性は少ないと言えます。

とはいっても、安定した収入がなければ妻が夫に対して支払いが滞り、夫が困る…ということになりかねません。

これを避けるためには、妻側の将来的な収入予測なども考慮し、そのうえで計画を立てるようにしましょう。

 

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前述したとおり、離婚後の住宅ローンの対処方法は、その家庭ごとの事情や条件、住宅ローンの借り方などによって離婚後の最適な方法は異なります。

但し、この段落でも記載したように、だいたい「連帯保証人」関係のところで揉めることが多いです。

そのため、「離婚後のお家をどうするか?」というお話になった際は、対処方法はの選定はもちろんですが、この連帯保証人のところはしっかりと明確に両者が同意した上で決めておかないと、ぼんやりしたままでは必ず離婚後に時間が経過して紛争になることなども多いのでお気をつけください。

どう決めてよいかわからない、不安や聞きたいことがたくさんある・・といった場合は専門家に事前に相談しておくと最適なアドバイスをもらえると思います。

素人判断でリスクある決断するより、専門家の知見から最適な決断を下すようにしましょう。

離婚後の住宅ローンについて「名義変更」・「連帯債務や連帯保証」の問題を抱えていらっしゃる方は、以下の離婚の住宅ローンに関する相談実績が豊富なサイトを参考にご覧下さい。

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4,対処方法を踏まえて、融資先の銀行との相談や調整も必要

対処方法を踏まえて、融資先の銀行との相談や調整も必要

続いて、「融資先の銀行との相談や調整の必要性」について見ていきます。

 

対処方法を理解して、融資してくれている銀行との相談や調整も不可欠となります。

 

(1)連帯債務・連帯保証の解消について

 

例えば、夫が名義人、妻が連帯債務・連帯保証の責任を持っている場合、離婚したからといって簡単に解消することは難しいです。

金融機関を相手に行った契約内容に基づいた履行が求められるため、本人都合による責任の取り消しはハードルが高いというわけです。

ですが連帯保証人の解消は、全く不可能というわけでもありません。

 

  • 借り換え
  • 別の連帯保証人を用意する
  • 金融機関が納得する担保を用意する

 

という方法により、連帯保証人の解消も可能になるかもしれません。

ちなみに連帯債務は連帯保証よりも重い立場にあり、債務の責任を債務者と同様に負っているので状況が異なることもあります。

事前に金融機関などに確認しておきたいです。

 

(2)登記名義の変更

 

離婚をした際に、例えば「夫 → 妻」という形で登記名義の変更をすることもあります。

法務局において所定の手続きを行えば、名義変更は完了します。

もし手続きが面倒な場合や専門的な意見を欲する際には、司法書士などにお願いするのもひとつの手です。

 

しかし、これはあくまでも住宅ローンを完済している場合であり、残債がある際にはこのとおりではありません。

金融機関に内緒で名義変更してしまえば契約に違反する可能性もあるため要注意です。

場合によっては残債の一括返済を求められるかもしれません。

面倒かもしれませんが、金融機関の担当者と現状について話し合い、登記名義の変更に向けて行動してください。

 

(3)債務者名義の変更

 

登記名義の変更は上記の流れですが、住宅ローンの債務者名義の変更は少々異なります。

変更する相手に金融機関が認めるだけの収入がなければ借り換えや別の連帯保証人の用意などが求められます。

ということは、住宅ローンの残高があったとしても債務者名義の変更は不可能ではないということです。

どちらにしても金融機関の後の調整や相談は欠かせません。

 

(4)借り換え

 

「住宅ローンの借り換え」といってもシステムを理解していない方もたまにいらっしゃいます。

 

住宅ローンの借り換えの具体的な流れは、当初の住宅ローンの残債を新しい住宅ローンの借入によって返済するというものです。

 

新たな住宅ローンの契約の際に、新たな債務者の名義で手続きを行うということです。

当然ながら初めに利用していた金融機関の住宅ローンは完済するため、文句を言われることはないでしょう。

これも一筋縄ではいかず、やはり新しい債務者の収入面が審査の際に大きく影響します。

 

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住宅ローンの借り換えについても素人では、絶対うまくできません。

そのため、「知識・労力・成功率」を考えても住宅ローンの乗り換えに強い専門家に事前に相談すべきです。

以下では、住宅ローンの乗り換えに強く無料相談ができ、実際に依頼した際でも成功しなければ費用はかからない「成果報酬型」の住宅ローン乗り換えサービスもあります。

一度、ご相談されてみてはいかがでしょうか?

 

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5,離婚をする際の住宅ローンの注意点まとめ

離婚をする際の住宅ローンの注意点まとめ

最後に、「離婚をする際の住宅ローンの注意点」をまとめておきます。

 

離婚は大きな労力を使い、また住宅ローンを利用している際には様々な問題がのしかかってきます。

将来的なお金の動きにもかかわる問題のため、離婚交渉中の口約束だけでなく、しっかり公正証書を作成しておくことも忘れてはなりません。

夫婦間でしっかりと話し合って導き出した方針については、今後の履行のためにも、そして安心感を得るためにも公正証書が重要な役割を果たします。

もちろん公正証書がなくても登記などは可能ですが、トラブルが発生した際の解決に役立ちます。

公正証書によって、登記について、住宅ローンについてなど様々な権利を定められます。

公正証書の作成に加え、必要に応じて専門家への相談も不可欠でしょう。

そして何よりも住宅ローンの残高がある際には、金融機関への相談も行ってください。

 

6,まとめ

離婚は人生においてとても大きな岐路です。

夫婦の共有財産でもある住宅に関する取り決めなどをきっちり行ってください。

登記上の名義人変更も、住宅ローンの残債がある際には金融機関との交渉や相談が必要です。

そうでないと知らず知らずのうちに勝手な行動をとり、金融機関との契約を無視し、一括返済などを求められる可能性もあります。

離婚後にどちらが住み続けるのか、それとも売却をするのかなと、様々な重要ポイントについて考えてください。

 

7,【関連情報】各金融機関の住宅ローンの詳細

当記事でも解説しましたが、金融機関ごとに住宅ローンの契約内容は異なります。

離婚をお考えの場合、現在契約している住宅ローンの内容がどのようなものになっているのか、把握しておくことは大切です。

以下に、各金融機関の詳細ページを紹介しておきますので、該当する銀行情報などをチェックしてみてください。

 

(1)信託銀行

「三井住友信託銀行の住宅ローン」金利、審査、団信、口コミなど徹底解説!シミュレーション付き

「三菱UFJ信託銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説!シミュレーション付き

 

(2)ネット銀行

「住信SBIネット銀行の住宅ローン」金利、審査、評判などわかりやすく解説!

「イオン銀行の住宅ローン」金利、審査、主な特徴などわかりやすく解説!

「新生銀行の住宅ローン」金利、審査、評判や安心パックについて徹底解説!

「じぶん銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説!

「楽天銀行の【金利選択型】住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説!

「ソニー銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説!

「ジャパンネット銀行の住宅ローン」金利、審査、手数料、団信など徹底解説!

 

(3)都市銀行

「三菱UFJ銀行の住宅ローン」審査・金利・借入可能額シミュレーション等どこよりもわかりやすく解説!

「みずほ銀行の住宅ローン」審査・金利・団信など徹底解説!借入可能額シミュレーション付き

「三井住友銀行(SMBC)の住宅ローン」審査・金利・借入可能額シミュレーション等わかりやすく解説!

「りそな銀行の住宅ローン」審査・金利など徹底解説!返済額シミュレーション付き

 

(4)地方銀行

「関西みらい銀行の住宅ローン」金利、審査、団信、評判を徹底解説!

「東京スター銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説!シミュレーション付き

 

(5)フラット35

「ARUHI(アルヒ)フラット35の住宅ローン」審査・金利や評判などわかりやすく徹底解説!

「楽天銀行のフラット35(35S)」金利、審査、団信など住宅ローンを徹底解説!

 

※「フラット35」が何かわからない方は、以下をご覧下さい。

住宅ローン「フラット35」とは?わかりやすく解説!

 

 

記事作成日:2020年01月23日
記事作成者:希野 通貴




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