「住宅ローンの繰り上げ返済とは?」わかりやすく解説!

住宅ローンの繰り上げ返済とは?わかりやすく解説!




住宅ローンを返済している方にとって、毎月の支払いは非常に痛い存在です。

いかにしてうまく返済すべきか…そんなことを考えている方も多いはずです。

ある程度余裕がある際には、繰り上げ返済を行うことも検討すべきでしょう。

 

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みやメリットとデメリット、タイミングなどについて紹介していきます。

 

「住宅ローンの繰り上げ返済とは?」の記事を読めばわかること

●繰り上げ返済方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある

●自らシミュレーションを行い、結果を見て決めることが重要

●メリットは利息の軽減・デメリットは現金の減少など

●繰り上げ返済のタイミング次第で控除額が大きく変わる

 

それでは以下で詳しく見ていきましょう。

 

 

1,住宅ローンの繰り上げ返済とは?

まずはじめに、「住宅ローンの繰り上げ返済とは何なのか?」について解説します。

 

住宅ローンは、毎月一定額ずつを返済する方法が一般的です。

住宅ローンの繰り上げ返済は、毎月の返済以外に返済することを指します。

 

例えば、毎月5万円返済している方が、それとは別に50万円を返済すれば、繰り上げ返済とみなされます。

月々の住宅ローンの返済額には、元金と利息が上乗せされています。

そのため、月の返済額が5万円でも、元金を毎月5万円返済しているわけではないのです。

返済期間が長くなるほど返済総額も増えるため、トータルでは負担が大きくなります。

 

(1)繰り上げ返済を行うと利息の負担が減る

 

ちなみに繰り上げ返済は、全額が元金の返済に充てられます。

もし50万円を繰り上げ返済した場合、元金も50万円減らせます。

これによって利息の負担が減り、返済総額も抑えることが可能です。

ただし、繰り上げ返済にもメリットとデメリットがあり、特に家庭の経済状況に影響するため、貯蓄と相談しながら判断することが大切です。

返済がどうなるか入念にシミュレーションを行い、返済計画を立てましょう。

 

2,住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みを解説

次に、「住宅ローンの繰り上げ返済の仕組み」について見ておきます。

 

仕組みを知っておけば、繰り上げ返済をする際や返済のことで困っている際にも役立つので、参考にしてください。

以下では、「期間短縮型」と「返済額軽減型」について紹介します。

 

(1)期間短縮型

 

期間短縮型は、返済期間そのものを短くする方法です。

毎月の返済額は変更せず、返済期間の短縮を目的として繰り上げ返済を実施します。

期間短縮型の場合、繰り上げ返済時に支払う元金充当額によって短縮できる期間が決まります。

 

▶「期間短縮型」の参考例:

例えば、35年ローンで毎月5万円返済している方の場合、年間の返済額は60万円です。

仮にここで120万円を繰り上げ返済すれば、2年分の返済額に相当し、その結果、返済期間は2年短縮されますので、33年で返済が完了することになります。

もちろん、返済期間が短くなった分だけ利息の負担も減少するという仕組みです。

 

負担軽減効果は大きいため、住宅ローンの金利が高い時にも有用です。

将来的な負担を減らしたい方は、期間短縮型の繰り上げ返済を検討してはいかがでしょうか。

 

(2)返済額軽減型

 

返済額軽減型は、毎月の返済額を軽減する繰り上げ返済の方法です。

こちらは返済期間を短縮するのではなく、毎月の返済額を削減し、負担を減らすことが目的となります。

毎月のローン返済に負担を感じる方は、返済額軽減型が向いています。

 

▶「返済額軽減型」の参考例:

例えば、35年ローンで120万円を繰り上げ返済した場合でも、期間は35年のまま変わりません。

しかし、元金の返済に充てられますので、月々の返済額を幾らか減らすことができます。

それまで月5万円を支払っていた方は、毎月の返済額が4万円台で済むようになるのです。

ただし、月々の返済額を減らすことはできますが、利息の負担はさほど減らせません。

 

あくまでも毎月の負担軽減が目的ですので、利息を抑えるなら期間短縮型を選ぶべきでしょう。

 

以上のように、住宅ローンの繰り上げ返済といっても2つの方法があり、どちらを選ぶかは人それぞれですが、希望に応じて選びましょう。

 

 

▶元不動産営業マン「希野 通貴」のワインポイントメッセージ!

返済期間を短くしたい方や、金利を抑えたい方は、期間短縮型がよいでしょう。

定年前にローンを返済したい場合にも適しています。

逆に月々の負担を抑えるなら返済額軽減型がおすすめです。

こちらは出費を抑制したい方はもちろん、毎月の返済額が減るため、変動金利で契約している方にも向いています。

 

3,繰り上げ返済のメリット&デメリット

繰り上げ返済のメリット&デメリット

続いて、「繰り上げ返済のメリットとデメリット」について詳しく解説します。

 

住宅ローンの繰り上げ返済にはメリットもありますし、逆にデメリットもあります。

以下で順番に紹介していきます。

 

(1)メリット

 

住宅ローンを繰り上げ返済するメリットは主に4つあります。

 

  • 返済期間を短くできる(期間短縮型)
  • 月々の負担を軽減できる(返済額軽減型)
  • 利息の負担を減らせる
  • 老後の資金を増やしやすくなる

 

最大のメリットは、返済期間を短くできたり、毎月の負担を軽減できる点でしょう。

それぞれ期間短縮型・返済額軽減型のメリットですが、どちらも長い目で見ると大きなメリットがあります。

返済を早く済ませたい・家計に余裕を持たせたい方にとっては、大きな利点といえるでしょう。

また、繰り上げ返済すると支払う利息を減らすこともできます。

返済額軽減型も利息は減らせますが、特に恩恵があるのは期間短縮型です。

返済期間の短縮や毎月の返済額減額により、老後の資金も貯めやすくなります。

特に35年ローンを組んでいる方は、繰り上げ返済のメリットは大きいでしょう。

 

(2)デメリット

 

住宅ローンを繰り上げ返済することによるデメリットもあります。

主なデメリットは次の3つですが、場合によっては繰り上げ返済しないことも検討が必要です。

 

  • 貯金や資金が減る
  • 住宅ローンの控除額が減少する
  • 手数料が生じる場合もある

 

最大のネックは貯金・資金が減少することでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済は、基本的に余裕資金で行う必要があります。

しかし、まとまった金額を返済すると、一時的に貯金などが減ってしまいます。

もし余裕がない時は、繰り上げ返済を考え直したほうがよいでしょう。

また、住宅ローンの控除額が減るほか、金融機関によっては手数料が発生します。

返済のタイミングを考え、繰り上げ返済の回数も少なくすることが重要です。

 

住宅ローンの繰り上げ返済は、このようにメリット・デメリットが明確に分かれています。

もし繰り上げ返済をする方は、現在の貯金などをチェックし、余裕がある場合のみにしたほうがよいでしょう。

逆に余裕がない場合、貯金が減る点に注意が必要です。

住宅ローン控除も減額されるため、慎重に判断しましょう。

シミュレーションを行い、適切な返済計画を立てることも大切です。

 

4,「繰り上げ返済するならいつが良い?」ベストタイミングは?

「繰り上げ返済するならいつが良い?」ベストタイミングは?

次に、「繰り上げ返済はいつ行えば良いのか?」ベストなタイミングについて確認しておきます。

 

住宅ローンの繰り上げ返済をすれば、長期的に見て負担が減ることは間違いありません。

しかし、問題はいつ・どのタイミングで繰り上げ返済をするか、という点ではないでしょうか。

 

(1)住宅ローン控除を考えると年明けに行うのが最適なタイミング

 

住宅ローンを繰り上げ返済するタイミングは人それぞれです。

ただ、住宅ローン控除等を考えた場合、年明けに行うのが最適なタイミングといえるでしょう。

住宅ローン控除は、住宅ローン残高の1%が所得から控除できます。

繰り上げ返済を行うと残高が減ってしまうため、控除額も減少してしまうのです。

このため、減税を考慮するなら年末ではなく年明けに繰り上げ返済するのがおすすめです。

 

(2)控除期間(10年)が終わった後に繰り上げ返済を行う

 

また、住宅ローン控除を最大限活用するなら、控除期間(10年)が終わった後にするとよいでしょう。

控除期間中に繰り上げ返済した場合、控除額が減ることに変わりないからです。

住宅ローンの借り入れ額が多いほど控除額も増えますので、節税したい方は控除を活用したほうがよいでしょう。

ただし、減税額より金利の減額幅が大きい場合、控除期間中でも繰り上げ返済するべきです。

しっかりシミュレーションをして、どちらがお得か確認することをおすすめします。

 

▶参考情報:住宅ローンの金利について、詳しくは以下の記事も参考になります。

「住宅ローンの金利」プラン・推移・動向などわかりやすく解説【初心者向け】

 

5,繰り上げ返済しないをしないほうがよいケースは?

続いて、「繰り上げ返済しないをしないほうがよいケース」について解説します。

 

住宅ローンの繰り上げ返済を避けたほうがよいパターンも考えられます。

現在検討中の方もいらっしゃるかと思いますが、場合によっては本当に返済すべきか考えたほうがよいでしょう。

 

(1)住宅ローン控除を利用中の方

 

特に控えておきたい方は、上記でも説明したとおり住宅ローン控除を利用中の方です。

住宅ローン残高の1%とはいっても、数十万円の控除が受けられるのは魅力といえます。

まだ住宅ローンを契約して数年しか経っていない方は、控除の恩恵を受けつつ繰り上げ返済用の資金を貯めるとよいでしょう。

ただし、10年を過ぎると住宅ローン控除は終わりますので、その後は検討のする余地があります。

 

(2)低金利で住宅ローンを借りている方

 

また、低金利で住宅ローンを借りている方も繰り上げ返済は慎重な判断が必要です。

金利が低い場合、最終的に支払う金利負担も軽いため、繰り上げ返済する恩恵は薄くなります。

一概にはいえませんが、1%以下だと住宅ローンの繰り上げ返済はさほど意味がありません。

もし分からない方は、どの程度負担が減るかチェックしてみるのもよいでしょう。

 

▶参考情報:以下の記事では各金融機関の金利を比較してランキング形式にしていますので、参考にしてください。

【2020年版】住宅ローン(固定・変動・フラット35)金利比較「低金利ランキング」

 

6,各金融機関(銀行)ごとの繰り上げ返済はどんな感じ?

最後に、「各金融機関(銀行)ごとの繰り上げ返済」について確認しておきましょう。

 

それぞれの金融機関によって、繰り上げ返済のサービスは異なっています。

支払う利息にも大きく関わってくるので、返済中の方だけでなく、これから住宅ローンを利用される方も徹底チェックしておきましょう。

各金融機関の繰り上げ返済については以下のリンク先から確認できます。

 

(1)主要銀行の繰り上げ返済

 

【都市銀行】

 

【信託銀行】

 

【ネット銀行】

 

【その他(地方銀行など】

 

(2)「フラット35」取扱い金融機関の繰り上げ返済

 

 

7,まとめ

住宅ローンは、20年から35年という長期間をかけて返済するのが一般的です。

返済期間が長いほど月々の返済額も少なくなりますが、最終的な金額は大きなものになります。

老後になっても住宅ローン返済に追われる可能性がありますので、繰り上げ返済も検討してみてはいかがでしょうか。

繰り上げ返済すると、返済期間を短縮できたり、月々の負担を減らせる場合があります。

貯蓄などへも影響しますが、長期的に見ると大きな恩恵を受けられます。

老後にローン返済で苦しまずに済む可能でも出てくるでしょう。

もし資金に余裕がある場合、繰り上げ返済を検討してみることをおすすめします。

 

 

記事公開日:2020年03月10日
記事作成者:希野 通貴




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