「住宅ローンの金利」プラン・推移・動向などわかりやすく解説【初心者向け】

「住宅ローンの金利」プラン・推移・動向などわかりやすく解説【初心者向け】




住宅ローンを利用する際には、金利の種類や返済方法、金利などから導き出す返済金額などを把握する必要があります。

また中長期的な金利の推移や、過去の%の動きを知り、住宅ローンの契約をする際の参考にすることも大切です。

そして、自分たちにあったベストな金融機関を選ぶためにも金利については正しく理解しておく必要があります。

 

しかしながら、初めてお家を購入する方の中では、「そもそも住宅ローンの金利ってどんな仕組みかわからん?」「金利とか難しそうでよくわからんから不動産屋におすすめされた銀行でよい」とか、そんなぼんやりした感じでいらっしゃる方は多いのではないでしょうか?

上記のような感覚のまま、お家の購入を進めてしまうとお家は購入できたものの、トータルの購入金額でかなり損をしてしまうことになるでしょう。

そんな事にならないためにも、住宅ローンの金利についての基礎知識は身につけておいたほうが良いです。

 

ここでは、住宅ローンの金利に関する基礎知識をわかりやすく解説します。

 

「住宅ローンの金利についてわかりやすく解説」の記事を読めばわかること

●変動金利、固定金利から選ぶことになり、「金利が逐一変動する or 固定されるか」の違い

●金利の種類だけではなく、選ぶ返済方法によっても月々の返済額や返済総額が異なる

●金利、借り入れ期間、借り入れ金額が分かれば詳細なシミュレーションが可能であること

●金利は昔に比べると低くなっているものの、特に2020年を境にしたその後の動きは不透明

 

それでは以下で詳しく見ていきましょう。

 

▼【関連記事】住宅ローンの金利についてあわせて読むべき関連記事は以下をご覧ください。

【2020年版】住宅ローン(固定・変動・フラット35)金利比較「低金利ランキング」

 

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1,金利のプランとは?

まず最初に、「金利のプラン」について詳しく解説します。

 

住宅ローンの金利プランにはいくつか種類がありますが、代表的なものは「変動金利」と「固定金利」です。

 

(1)変動金利

 

「変動金利」は、その名の通り、返済中に金利が都度見直しがなされ、変化していくものです。

「変動金利」は年に2回見直しされます。

変動の傾向については、世の中の動きに沿う形で金利が動きます。

予想に反して金利が低くなり返済額が減ることもあれば、逆に金利が高くなり返済額が多くなる可能性もあります。

これだけ聞くとマイナス要素(リスク面)が強そうですが、固定金利に比べて金利が低く設定されている点は魅力です。

 

(2)固定金利

 

「固定金利」もその名の通り、定められた期間の間は固定された金利が保たれます。

 

そのためある程度返済の準備ができ、計画を立てやすいと言われています。

固定金利の期間は金融機関によって異なるものの、2年~数十年の中から選択できます。

生活費や子供の養育費、教育費などとの兼ね合いも考えて固定金利を利用するケースも見受けられます。

 

(3)フラット35

 

以上の他に「フラット35」と呼ばれるサービスも存在しています。

これはお金を借り、返済初期から完済時までずっと金利に変化がない金融商品です。

フラット35の他に、「フラット20」「フラット50」「フラット35S」「フラット35リフォーム一体型」「フラット35リノベ」「フラット35保証型」など、様々あります。

 

2,固定金利と変動金利について

続いて、「固定金利と変動金利」について詳しく解説いたします。

 

(1)住宅ローンの固定金利と変動金利どっちがよい?

 

すでに固定金利と変動金利について軽く説明していますが、ここでは具体的にメリットやデメリットも交えて紹介していきます。

一概にはどちらがよいと判断することができず、家族構成や仕事との兼ね合いなど、様々な点を鑑みて検討する必要があります。

 

1,固定金利のメリット

 

  • 一定期間金利が固定されていて返済予定を組みやすい
  • 固定期間の選択ができる
  • 金利が高くなっても固定されている安心感が得られる

 

2,固定金利のデメリット

 

  • 変動金利に比べて金利が高いケースが多い
  • 金利が低くなると損をした気分になる

 

3,変動金利のメリット

 

  • 金利が固定金利よりも低いケースが多い
  • 一般的に「125%(1.25倍)ルール(=返済額の上限ルール)」が適用される(元利均等返済の場合)

 

▶参考情報:変動金利の125%ルール(=返済額の上限ルール)とは?

ざっくり簡単に言いますと、「元利均等返済」の返済方法を選択した際に適用されるルールで、例えば、金利が急上昇したときでも、返済額の125%(1.25倍)を超えないというルールです。

このルールですが、融資を受ける側のリスク対策として安心できますが、リスク対策なのにそれ自体にもリスクがあることも知っておいてください。

 

・元金均等返済には適用されない。
・上限を超えた金額は先延ばしになっているだけなので、後から支払う必要がある(=その場しのぎの対策でしかないこと)

 

この「変動金利」の125%(1.25倍)ルールについては、また別記事で詳しく解説したいと思いますので、公開次第、お知らせいたします。

 

●変動金利のデメリット

 

  • 金利が高く変動すると固定金利よりも高い金利を支払う可能性も
  • 予期せぬ金利の支払いで家計が破綻する危険性も

 

一定期間、金利を一定にしておきたいという場合には、やはり固定金利がおすすめです。

しかし、実際には変動金利を活用している人がわずかながら多いと言われています。

おそらく、固定金利よりも変動金利のほうが数値が低い点が影響しているのでしょう。

 

3,店頭金利と適用金利について

次に、「店頭金利と適用金利」について確認しておきましょう。

 

住宅ローンを利用して住宅の建築や購入を行おうと思う場合、金融機関の住宅ローンの情報で金利についても調べると思います。

その際に、「店頭金利」と「適用金利」といった記載がされていることがあると思います。

 

「店頭金利」と「適用金利」について正しく理解しておかなくては、住宅ローンのシミュレーションなど詳しく調べられないので、あまり意味がありません。

以下で、解説しておきますので見ていきましょう。

 

(1)店頭金利

 

「基準金利」とも言い、各金融機関のローンサービスにおけるおおもとの金利です。

「基準金利」は、次にご紹介する適用金利よりも高く、様々な金利引き下げが行われる前の数値です。

 

(2)適用金利

 

店頭金利から様々な引き下げが行われた後の最終的な金利を指し、実際に融資を受けた人はこの適用金利に基づいて支払いを行っていきます。

適用金利は、選択するローン商品の種類やそれぞれの属性などによって異なり、一概に何%になるとは言い切れません。

事前審査と本審査が終了してはじめて適用金利が判明します。

そのため、重要なのは「適用金利」なので覚えておきましょう。

 

4,返済方法

続いて、「住宅ローンの返済方法」について見ていきます。

住宅ローンの返済方法についても金利に関わる重要なことですので、以下の返済方法を正しく理解しておきましょう。

 

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

 

(1)元利均等返済

 

  • 毎月の返済額が一定だが、総返済額は多くなる

 

(2)元金均等返済

 

  • 返済額が毎月徐々に減っていくが、返済当初の負担が大きい

 

この「元利均等返済」と「元金均等返済」については、詳しく解説している記事がありますので、以下をあわせてご覧ください。

 

▶参考情報:「元利均等返済」と「元金均等返済」の解説記事は以下をご覧ください。

「元利均等返済」と「元金均等返済」とは?住宅ローンの返済方法を徹底解説

 

5,住宅ローンの金利の計算方法

次に、「住宅ローンの金利の計算方法」について詳しく解説します。

 

住宅ローンで融資を受ける場合、最も気になるのは金利についてだと思いますが、この計算方法をご存知でしょうか?

金利の%によって返済総額が大きく変わってくるので、きちんと確認するようにしてください。

 

今は、各金融機関や不動産ポータルサイトで「住宅ローンシミュレーション」ができるツールが公開されていますので、必ずそれを利用してください。

▶参考情報:住宅ローンのシミュレーターなどは、以下を参考にしてください。

月々の返済額がわかり、元金と金利もわかる「シミュレーター」はこちら(SUUMOサイト)

 

(1)住宅ローンの金利計算に必要な情報

 

すでに必要な金額が決まっている場合は、借り入れ期間と住宅ローンの金利別のシミュレーションが可能です。

計算の際に必要となる情報は、以下の通りです。

 

  • 借り入れ金額
  • 借り入れ期間
  • 金利

 

しかし便利なシミュレート機能を使えば、「借り入れ金額」を入力するだけで各借り入れ期間、金利%に基づいた月々の返済金額を算出してくれます。

それにより利息の金額も把握できるんです。

 

(2)実際の住宅ローンシミュレーション参考例

 

条件1:
借り入れ金額=3000万円、金利「1%、1.5%、2%、3%」の「月々の返済金額」

 

  10年 20年 30年 35年
1% 262,812 137,968 96,491 84,685
1.50% 269,374 144,763 103,536 91,855
2% 276,040 151,765 110,885 99,378
3% 289,682 166,379 126,481  115,455

 

条件2:
借り入れ金額=3000万円、金利=2%、期間=35年の「返済総額・利息総額」

 

  • 返済総額:41,738,968円
  • 利息総額:11,738,968円

 

これをみると4分の1以上を支払利息が占めることがわかります。

もちろん、期間を短くし、金利も低ければ返済総額に対して利息総額が占める割合もかなり低下します。

 

条件3:
借り入れ金額=3000万円、金利=1%、期間=20年の際の返済総額・利息総額

 

  • 返済総額:33,112,271円
  • 利息総額:3,112,271円

 

こちらは利息が占める割合が1割未満です。

金利に基づく各種計算の重要性が分かりますし、将来のためにもきちんとシミュレーションしたうえで借りることが重要です。

 

6,金利の推移と今後の動向

次に、「金利の推移と今後の動向」について詳しく解説します。

 

(1)住宅ローンの金利推移

 

住宅ローンの金利の推移は、変動金利タイプの%の動きを見ればある程度把握ができます。

そもそも住宅ローンというのは長期的に支払い続ける必要があるので、長い目で見る必要があります。

長期的にみると、ここ30年程度で6%以上金利が低くなっていることが分かります。

およそ直近20年程度は大きな変動は見られませんが、それ以前は大きな数値の波が見られます。

バブル景気やバブルの崩壊も大いに影響を与えているでしょうが、それだけでは説明のつかないような動きを見せています。

住宅ローンの金利推移についてまとめると、変動金利はここ20年は平均1%未満の誤差で済んでいますが、固定金利型はおよそ2%程度の上下が見られます。

 

(2)住宅ローンの現在の動向と今後の予想

 

景気が圧倒的に良くなったと言えない現状ですが、住宅ローン契約を行い自宅の建築や購入を行う人はたくさんいます。

住宅ローンの契約件数自体は一昔前に比べると減少していますが、これは金利によるものというよりも、不景気などの他の要因の方が高いといえます。

金利自体は恐らく東京オリンピックが開催されるあたりまでは低い状態が続き、現状よりもより低くなる可能性もあります。

ですが住宅ローンというか30年や35年間返済し続ける必要があるので、より借りるタイミングや金利タイプを賢く選ぶ必要が出てきます。

二十数年前の金利の大きな変化が再来する可能性も少なからずありますし、特に中期的に見た場合には比較的大きな変動もありそうです。

例えば35年ローンの場合、特に変動金利であれば金利上昇のあおりをくらう可能性もあるので、それを危惧する場合は全期間固定金利型なども魅力でしょう。

 

▶元不動産屋営業マン「木野 通貴」のワンポイントアドバイス!

金利の推移や動向については、金融関係の方をはじめ、お金のプロであるファイナンシャルプランナーなどの各専門家に相談してもそれぞれ考え方が違うので、「正解」の回答はありません。

しかしながら、いろいろな方の意見や考え方を聞くことで住宅ローンの金利の傾向やルール、特徴といったヒントとなる情報をつかむことは可能です。

そのため、一生に一度の高額の買い物になるお家購入の際には、色々な専門家の意見やアドバイスなども聞かれることをおすすめします。

 

7,銀行とフラットの金利紹介

最後に、「各銀行とフラット35の金利について」一覧でまとめてご紹介しておきます。

 

※2019年12月現在

 

(1)主要銀行の金利一覧

 

【都市銀行】

 

【信託銀行】

 

【ネット銀行】

 

【その他(地方銀行など】

 

(2)「フラット35」取扱い金融機関の金利一覧

 

 

以下では、変動金利や固定金利、フラット35の比較ランキングについても掲載しておきます。

 

※2019年12月現在

 

(3)変動金利の比較ランキング

 

 

(4)固定金利比較ランキング

 

 

(5)フラット35比較ランキング

 

 

▶参考情報:変動、固定、フラット35の金利比較については以下のページでさらに詳しく紹介しておりますので、ぜひ参考にして下さい。

【2019年版】住宅ローン(固定・変動・フラット35)金利比較「低金利ランキング」

 

8,まとめ

住宅ローンの金利プランには、「変動金利」「固定金利」があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

融資を受ける側の希望や生活状況などによって選び分けるようにしましょう。

そして返済方法や金利に基づく返済金額のシミュレーションも行うことが大切です。

返済金額は金利%や借り入れ期間によってかなりの変動が見られます。

数年の返済で済むものではなく、20年や30年、それ以上…

長期間返済しなくてはならないからこそ、金利についてきちんと考える必要があります。

 

 

 

記事作成日:2020年01月10日
記事作成者:希野 通貴




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